似て非なる「管理費」と「修繕積立金」。正しい考え方とは?【マンション管理のトラブルQ&A】

【連載第3回】マンションは多くの人にとって一生の買い物ですが、買っただけで終わりではなく、管理が必要です。しかも、様々な考えを持つ方々で管理していくため、トラブルや悩みは尽きません。 マンション管理特化型Q&Aサイト「みんなの管理組合.com」に寄せられた相談や疑問に、マンション管理士として10年以上の経験を持つ祖堅さんが、専門的な立場ばかりでなく、マンション組合員、住民としての立場からもアドバイスをした、実践的な回答をまとめました。

本連載は、書籍『わかった! 得した! マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド ―実例250選 Q&Aで学ぶ管理組合のための問題解決ブック―』(2017年9月発行)を、許可を得て編集部にて再編集し掲載しています。
マンション管理にもマンション購入にも必ず影響する「管理費」と「修繕積立金」。
それぞれの使い方、価格の決め方には、どのようなルールがあるのでしょうか。また、適正か否かのチェックは、何を判断軸にすべきなのでしょうか?

Q.管理費と修繕積立金の違いは?

「管理費」と「修繕積立金」は、どのように違うのですか?

A.使いみち、取り崩し手続きも違います。

まず使いみちから違います。規約でも規定されていることと思います。マンション管理適正化法で、「管理費会計」と「修繕積立金会計」をしっかり区分して経理しなければいけないことが規定されています。

管理費は通常の管理に要する費用ですから、理事会レベルで使用できますが(あまりに高額でしたら総会決議がいいでしょう)、修繕積立金は、総会決議がないと取り崩しできません。
また、管理費等の余剰ですが、修繕積立金の余剰はそのまま修繕積立金に充当します。
しかし、管理費に余剰が出た場合には、管理費ばかりでなく修繕積立金にも充当できるようにしておいた方がいいでしょう。
あまりに管理費が溜まってしまった場合に、修繕積立金に繰り入れることができるようにしておきたいですね。
どちらも共有部分の整備に使用するための同じような費用に見えますが、しっかり分けて管理することが規定されているんですね。管理費の余剰をうまく修繕積立金に充当できるということなので、無駄なく運用することもできそうです。

Q.管理費用の見直しをしたいのですが、管理会社に抵抗されています。どうすればよいのでしょうか?

今年、私どものマンションでは大規模修繕工事(築13年で1回目)に入りました。
費用はこれまでの積立額のほぼ全額を費やして何とか目途が付いたのですが、今度は駐車場の空きが続き、一般会計の管理費の方が赤字になりかかり、積立金から50万円移すという事が行われました。

そんな事ではいけないという事で、理事会では管理費の削減問題に取り組み始めたのですが、理事会メンバーが話し合う機会もあまりなく管理会社の抵抗もあってうまく話が進みません。
やはりコンサルタントに依頼すべきでしょうか?

A.コンサルタントに相談してください。

ご相談の内容からすると、会計そのものの見直しが必要に感じます。
1回目の大規模で修繕積立金をほとんど使ってしまったということも不安材料ですね。
また、修繕積立金を管理費会計に移すのは問題です。
修繕積立金は長期修繕計画に沿って皆様が積み立てているものです。設立以来、修繕積立金の値上げはなさったことはありますか。

管理費会計も、毎年の収支報告で余剰金の出ないキツキツの状態だったのでしょうか。
状況がわかりませんので、こうですとは言い切れませんが、設立以来何も対処をしてこられなかったのでしたら、削減できることは結構多いかもしれません。

管理費削減は、管理会社の利益を削減することにもつながりますので、やはりコンサルタントに依頼する方がいいと思います。しかし、削減ばかりでなく値上げも考えなければいけないかもしれません。
管理費等の値上げには、少なからず抵抗が出るものと思いますが、それも必要かもしれません。
管理費の削減を検討するのか、回収する管理費を値上げするか。どちらが本当に必要な対策なのか正しい判断をするためにも、コンサルタントを活用するのがよいのかもしれません。

Q.一度決まった修繕積立金は下げることはできないのでしょうか?

入居後5年もたたずに修繕積立金の値上げが決まったという経緯があります(現在築年数19年)。
変更後17550円となったので、大体270/㎡です。周りのマンションの相場と比べ群を抜いて高いことに最近気が付きました。

管理会社に理由を聞いて「このようにきちんと積み立てられているマンションは少ないので理想的です」とか「大規模修繕をして積立金がマイナスになるような金額にはできない」などあまり納得のいく返事はもらえませんでした。

今現在、滞りなく積み立てられているのでかなりの金額になっています。それでも金額を下げる事は無理なのでしょうか?

A1.見直しは長計を基準にする必要があります。

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グーテンブック編集部 グーテンブック編集部