滞納にも時効が!マンション家賃滞納のケース別解決法【マンション管理のトラブルQ&A】

【連載第2回】マンションは多くの人にとって一生の買い物ですが、買っただけで終わりではなく、管理が必要です。しかも、様々な考えを持つ方々で管理していくため、トラブルや悩みは尽きません。 マンション管理特化型Q&Aサイト「みんなの管理組合.com」に寄せられた相談や疑問に、マンション管理士として10年以上の経験を持つ祖堅さんが、専門的な立場ばかりでなく、マンション組合員、住民としての立場からもアドバイスをした、実践的な回答をまとめました。

本連載は、書籍『わかった! 得した! マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド ―実例250選 Q&Aで学ぶ管理組合のための問題解決ブック―』(2017年9月発行)を、許可を得て編集部にて再編集し掲載しています。
マンション管理において、切っても切れない問題、家賃滞納。
滞納トラブルに巻き込まれたときは、どのように対応すべきなのでしょうか?

Q.管理費等の滞納の時効は何年?

管理費等の滞納が発生した場合、何年で時効にかかるのでしょうか。

A.時効は5年1ヵ月分ずつになります。

管理費等の債権は1ヵ月分ずつだということに気を付けてください。
1ヵ月、1ヵ月と増えていくわけで、時効は5年で古い方から1ヵ月ずつ迎えることになります。
滞納額そのままが時効になるわけではありません。滞納中に一部の支払いがあった場合に、古いものから順に充当するのはそういう理由があるからです。

この時に気を付けていただきたいのは、「古いものから充当しますよ」ということを、滞納者ご本人から了承を取っておくことです。
債務の支払いについては、支払う者がどの分に充当するか指定できるという民法の規定があります。督促の通知に一文を入れておけば、反論がない限り了承したと判断することもできます。
それよりも時効まで放っておくようなことがないように気を付けたいですね。
債権の支払いについて、支払う人がどの分に充てるのかを指定できるということは、意外と知られていませんね。払ってもらった後にトラブルが続かないよう、証跡を残しておくのも一つの手法かもしれません。

Q.滞納者に対する法的手段にはどのような方法があるの?

現在当マンションでは、100万円を超える滞納者に悩んでいます。
滞納者は、行方不明で全く連絡が取れないということで、法的手段に出ようと思いますが、どんな方法がありますでしょうか?
また、管理会社はお手上げ状態といった感じですが、どんな支援を要求すればいいのでしょうか?

A.もう弁護士さんに依頼した方がいいでしょう。

滞納者本人に対する法的手段は弁護士さんの領域になると思います。
管理会社さんに対しては、契約時の重要事項説明書に滞納に関する事項があると思います。
大体は6ヵ月までは対処をして、その後は管理組合の責任とするというところが多いのではないでしょうか。それでもほとんどの管理会社さんはその後も対応をしてくださると思います。

管理会社さんに支援を求めるとしたら、弁護士さんの手配でしょうか。管理会社さんは顧問弁護士さんと契約していることと思います。

それよりも、これほどまでの滞納になる前に、管理会社さんの報告で対処すべきことと思います。滞納については毎月報告を受けていませんでしたか。
滞納問題は、多額になる前に対応していかないと、払う側も、取り立てる側も負担が大きくなりますので、毎回の理事会で検討をしていただきたい問題と思います。
滞納の進み具合によって、対応を変えていく必要があるのですね。
法的手段が必要=取り返しがつかない状況になってしまった、と考え、そうならないために事前にどう対応していくのかが重要になってきそうです。

わかった! 得した! マンション管理 疑問・トラブル解決ガイド ―実例250選 Q&Aで学ぶ管理組合のための問題解決ブック― (NextPublishing) | 祖堅 千鶴子, みんなの管理組合.com |本 | 通販 | Amazon

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マンションは多くの人にとって一生の買い物ですが、買っただけで終わりではなく、管理が必要です。本書は、実際に寄せられたマンション管理についての250の質問への回答をまとめたものです。
今さら聞けない基本的な質問から、法律に関わる専門的な悩みまで、マンション管理士として10年以上の経験を持つ著者が、一つひとつ丁寧にアドバイスします。

Q.滞納への対処方法と解消方法を具体的に教えてほしい

どうやらうちのマンションでは管理費を払わない人がいるようです。
まだ高額には至っていないようですが、支払う側としても溜まってからでは厳しいでしょうし、マンションとしても回収できることに越したことはありません。
そこで、皆さんのマンションでの事例やマンション管理士様のお考えをお教えください。

①たまたま1ヵ月払わなかった人への対処
②→①が放置され溜まってきたときの対処、解決方法
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グーテンブック編集部 グーテンブック編集部